Die nächste chinesische leere Stadt wird zur Hauptstadt Ägyptens

Manche Wirtschaftswissenschaftler deuten darauf hin, dass in der Welt der Immobilienboom andauert, der günstig für Bauunternehmen und Investoren ist. Dieselben Wirtschaftswissenschaftler behaupten, dass der Markt bald überhitzt wird. Die demographischen Daten und die Migration der Menschen von ländlichen Gebieten in die Städte lassen uns etwa Anders prognostizieren: „der Verstädterungsboom” wird wegen der steigenden Zahl der Stadtbewohner anhalten. Er kann jedoch eine andere Form annehmen, als wir es uns vorstellen, da chinesische Investoren daran interessiert sind, die leeren Städte in der ganzen Welt zu bauen. Die Neubauten sind für die schnell wachsende Bevölkerung einfach nicht zugänglich. Die chinesischen Bauträger versuchen ihre Projekte in Ägypten, Nigeria und Ghana den Kunden aus Europa und Ostasien, wo die Bevölkerung schrumpft, zu verkaufen. Laut der Ermittlungen des Forschungsteams von Gefira ist die Bevölkerung Europas und Ostasien im steilen Niedergang begriffen, währenddessen wächst die Bevölkerung in Afrika und im Nahen Osten, die das Reichtum verbrauchen, in einem erschreckenden Tempo. Investoren und Politiker, die diesen Trend verpassten, werden am Ende des nächsten Jahrzehnts vom Markt verschwinden, so wie viele andere Investoren vom Immobilienmarkt.

In der Mitte des 21. Jahrhunderts wird die Erde von fast 10 Milliarden Menschen bewohnt sein,¹⁾World Population Prospects 2017, United Nations Population Division.von denen die Stadtbewohner fast 70% ausmachen werden.²⁾Percentage of Population at Mid-Year Residing in Urban Areas by Major Area, Region and Country, 1950-2050, United Nations Population Division.Zum Vergleich: Die aktuelle Urbanisierungsrate liegt bei 55%, was bedeutet, dass die städtischen Gebiete von über 4 Milliarden Menschen bewohnt werden. In etwas mehr als drei Jahrzehnten wird sich die Zahl der Stadtbewohner um 3 Milliarden erhöhen.

Die Frage, die sich hier unser Leser stellen kann, lautet: werden die Kleinstädte von heute zu Städten von morgen, Städte zu Großstädten, Großstädte zu Ballräumen? Ja – alles deutet darauf hin. Es werden aber nicht die einzigen Veränderungen sein, die auf uns infolge der fortschreitenden Verstädterung zukommen.

Ein neuer Trend, der seit kurzem zu beobachten ist, ist der Bau neuer Städte von Neuem. Sie entstehen auf den bisher unbewohnten Gebieten, sogar auf einsamen Inseln oder Wüsten. Die Stadtarchitekten schaffen futuristische Visionen der „intelligenten Städte”. Sie sollen sich durch Unabhängigkeit auszeichnen, vor allem energetische (die auf erneuerbaren Energien oder eigenen Kraftwerken stützt), sowie durch das an die Stadt angepasste umweltfreundliche System der Verkehrsinfrastruktur. Neue Stadtgebiete sollen auch dank den High-Tech-Lösungen in der Industrie deutlich weniger die Umwelt belasten.

Solche Städte werden nicht nur entworfen, sondern auch schon gebaut. Nicht in Europa, wo man sich auf den Ausbau der schon bestehenden Ortschaften konzentriert, sondern in Asien und Afrika. Auf den ersten Blick kann der Städtebau da, wo es früher nur Felder gab, eine unrentable Investition sein. Der Gewinn kommt aber vom Verkauf der Grundstücke an die Bauträger. Der Bau belebt den Dienstleistungssektor und Industrie. Für den Bau sind auch Finanz- und Bankdienstleistungen notwendig. Insgesamt wächst also das BIP. Bauunternehmen ziehen Investoren, Unternehmer, und auch Spekulanten an, jedoch nicht, weil die Bauinvestitionen moderne energietechnische und infrastrukturelle Lösungen haben, sondern weil sie in Sonderwirtschaftszonen liegen und nicht besteuert werden. Die Wohnungen werden da gekauft nicht um Bedarf in der Bevölkerung zu decken – sie sind einfach eine günstige Investition, die des Öfteren rentabler als Aktien oder Anlagen ist. Eben in China besitzen 32% Familien mindestens eine unbewohnte Immobilie.³⁾Chinese consumers lean on housing market as wages flounder, Financial Times 2017-10-19.

Kein Wunder also, dass Bauunternehmen und -träger aus dem Reich der Mitte immer öfter nach Standorten für neue Investitionen in den Ländern suchen, wo Verstädterung fortschreitet. In den letzten Jahren werden sie kraft unterzeichneter zwischenstaatlicher Abkommen Infrastrukturprojekte in Vietnam,⁴⁾Asia Pacific Property Investors Seeking Yield Spreads, Interest in Vietnam Rising, World Property Journal 2017-03-16.Kambodscha,⁵⁾China to invest billions of dollars in ally Cambodia, ABC News, 2018-01-11.Malaysia,⁶⁾Bubble on the horizon as demand falters, Nikkei Asian Review 2016-01-13.oder Afrika realisieren.⁷⁾In Africa, Chinese Developers Are Building A Mini-China, Fast Company 2015-08-27.Der chinesische Bauträger Shanghai Zendai Property übernahm die Investition in Südafrika, wo er Modderfontein New City bauen wird, wo künftig 100 000 Einwohner leben sollen.⁸⁾Chinese developer to build new $8bn city in South Africa, Global Construction Review 2014-04-11.Die Bebauung der künstlichen Insel Forest City in Malaysia wird auch von Investoren aus China finanziert.⁹⁾Malaysia’s Forest City and the Damage Done, The Diplomat 2017-08-30.Ein weiteres Projekt, das von China Communications Construction Group realisiert wird, ist die nigerianische Stadt EkoAtlantic, in der 250 000 Menschen leben sollen. Ein anderer Investor: China Minsheng Investment Group (CMIG) übernahm den Bau der Garden City in Kambodscha:¹⁰⁾Chinese Group To Invest $1.5 Billion In Phnom Penh Satellite City, B2B CAMBODiA 2016-11-24.in Georgien entsteht die Hualing Tbilisi Sea New City, eine Trabantenstadt der Hauptstadt, die von der chinesischen Hualing Group gebaut wird. Eine der interessantesten Ideen ist der Bau des Neuen Kairos, der neuen Hauptstadt Ägyptens. Auf der Fläche von 700 km² sollten da künftig sogar 5 Mio. Menschen wohnen. Unter den Hauptinvestoren ist da China State Construction Engineering Corporation (CSCEC), das auch für den Entwurf der Stadt verantwortlich ist.

Städte werden zu wesentlichen Trägern des wirtschaftlichen Fortschritts. Für die Regierungen können sie zur Stimulierung der Wirtschaft dienen, für Bauträger sind sie ein gutes Geschäft, für die Gesellschaft spielen sie auch eine Schlüsselrolle, da sie (i) das Problem des Mangels an Wohnungen lösen, das durch die wachsende Bevölkerungszahl entsteht und (ii) die Verstädterung des Landes beschleunigen. Die Umwandlung der ländlichen Gebiete in die städtische hängt mit der Nivellierung des demographischen Überschusses zusammen. Um dem demographischen Wandel in China zurechtzukommen, muss man 400 neue Städte bauen lassen, und in Indien – 200.¹¹⁾Why Build a New Town?, Volume Project 2013-03-04.

Betrachten wir uns jetzt die Preise der Wohnungen. In den meisten Fällen können sie sich die durchschnittlichen Bürger nicht leisten. Für wen werden sie also gebaut?

1. Käufer können reiche Ausländer sein. Tatsächlich – alle neu entstehenden (tabelle unten)Investitionen haben einen Website-Auftritt auf Englisch, die Amtssprache des Landes, wo sie stattfindet, steht im Hintergrund. Würden hauptsächlich die Ausländer die Immobilien da kaufen, würde das die nationale Struktur des Landes verändern und die Unterschiede zwischen Armen und Reichen vergrößern.
2. Wenn die Immobilien in den Städten nicht von Ausländern gekauft werden, dann werden die Ortschaften zu Geisterstädten, wie die vom chinesischen Investor gebaute Stadt Kalimba in Angola, wo nur 20% der Wohnungen bewohnt sind.
3. Was noch möglich ist: die Städte werden weder von Ausländern, noch von Einheimischen, sondern illegal ohne Genehmigung des Besitzers bewohnt. Das Szenario scheint realistisch zu sein, insbesondere in den afrikanischen Ländern, wo die Geburtenrate unter allen Kontinenten am höchsten ist, (bis 2100 wird sich die Bevölkerung Afrikas um fast 400% vergrößern!), doch Einnahmen eines Durchschnittsbürgers am niedrigsten sind.

Die Expansion der chinesischen Immobilienbranche thematisiert auch das aktuelle Bulletin von Gefira (Nr. 20), wo wir tiefgreifende Zusammenhänge zwischen dem demographischen Wandel und der fortschreitenden Verstädterung analysieren.

Tabelle mit Beispielen der neuen Projekte der Bauträger

	Name der Investition / der Stadt	Land
1	Forest City	Malaysia
2	King Abdullah Economic City	Saudi-Arabien
3	Eko Atlantic	Nigeria
4	Iskandar Malaysia	Malaysia
5	The Pearl-Qatar	Katar
6	Lusail	Katar
7	Petronia City	Ghana
8	Modderfontein New City	Südafrika
9	Dubai Festival City (new city part)	Vereinigte Arabische Emirate
10	Mohammed bin Rashid City (new city part)	Vereinigte Arabische Emirate
11	Dongtan	China
12	Thu Thiem New Urban Area (new city part)	Vietnam
13	Amaravati	Indien
14	Garden City	Kambodscha
15	New Cairo	Ägypten
16	Masdar	Vereinigte Arabische Emirate
17	New Songdo	Südkorea
18	Kilamba New City	Angola
19	Gracefield Island	Nigeria
20	Hualing Tbilisi Sea New City	Georgien