Kolejne Chińskie puste miasto będzie stolicą Egiptu

Niektórzy ekonomiści wskazują, że na świecie utrzymuje się boom na rynku nieruchomości, który sprzyja deweloperom i inwestorom. Ci sami eksperci zapowiadają, że rynek ten ulegnie w końcu przegrzaniu. Wskaźniki demograficzne oraz postępujący proces migracji ludzi z obszarów wiejskich do miast skłaniają nas jednak do postawienia innej prognozy: „boom urbanizacyjny” utrzyma się na skutek wzrostu liczby osób zamieszkujących miasta. Może on jednak przybierać nieco inny charakter, niż sobie wyobrażamy. Zwłaszcza, gdy chińscy inwestorzy są zainteresowani budowaniem pustych miast na całym świecie. Tymczasem szybko rosnącej populacji po prostu nie stać na tak powstające nieruchomości. Chińscy deweloperzy próbują sprzedać nowe projekty w Egipcie, Nigerii i Ghanie bazie klientów z Europy i Azji Wschodniej, która, jak wykazały badania zespołu badawczego Gefira, zmniejsza się w niewiarygodnym tempie, podczas gdy ci, którzy konsumują bogactwo w Afryce i na Bliskim Wschodzie, rozmnażają się w zatrważającym tempie. Polityków, którzy nie dostrzegają, na co się zanosi, pod koniec następnej dekady spotka przykra niespodzianka, która nie oszczędzi wielu inwestorów na rynku nieruchomości.

W połowie XXI wieku na ziemi będzie mieszało prawie 10 miliardów ludzi,¹⁾World Population Prospects 2017, United Nations Population Division.z czego prawie 70% w miastach.²⁾Percentage of Population at Mid-Year Residing in Urban Areas by Major Area, Region and Country, 1950-2050, United Nations Population Division.Dla porównania, obecny wskaźnik urbanizacji wynosi 55%, czyli że obszary miejskie zamieszkuje ponad 4 mld osób. Oznacza to, że za nieco ponad trzy dekady liczba mieszkańców miast wzrośnie o 3 miliardy.

Pytanie, które w tym miejscu zadaje sobie czytelnik, brzmi: czy obecne miasteczka przekształcą się w miasta, miasta w metropolie, zaś metropolie staną się aglomeracjami. Wszystko wskazuje na to, że tak. Jednak nie będą (a w zasadzie nie są) to jedyne przeobrażenia wynikające z postępującej urbanizacji.

Nowym od niedawna zauważalnym trendem jest budowanie zupełnie nowych miast całkowicie od zera. Powstają one na terenach dotąd niezamieszkałych, a nawet sztucznych wyspach czy obszarach pustynnych. Urban-architekci tworzą futurystyczną wizję „inteligentnych miast”. Elementami, które mają je wyróżniać, są samowystarczalność, rozumiana jako możliwie największa niezależność energetyczna (oparta na wykorzystywaniu energii odnawialnej czy posiadaniu własnych elektrowni), a także dostosowany do warunków miejskich ekologiczny system infrastruktury komunikacyjnej. Nowe obszary miejskie miałyby mieć również zdecydowanie mniej destrukcyjny wpływ na środowisko naturalne, a to dzięki zastosowaniu wysokich technologii w przemyśle.

Takie miasta są już nie tylko projektowane, ale również budowane. Nie w Europie, która skupia się na rozbudowie istniejących miejscowości, ale w Azji i w Afryce . Na pierwszy rzut oka tworzenie miast w szczerym polu może wydawać się nierentowną inwestycją. Jednak tym, co nadaje takim przedsięwzięciom gospodarczy sens, jest zysk czerpany ze sprzedaży deweloperom gruntów. Następnie prowadzone budowy pobudzają powiązane gałęzie usług i przemysłu, a wszystko to razem plus pośrednictwo w obrocie nieruchomościami potrzebuje obsługi finansowej i bankowej, od czego rośnie PKB. Przedsięwzięcia budowlane przyciągają inwestorów a także spekulantów i przedsiębiorców nie tylko dlatego, że mają nowoczesne rozwiązania energetyczne i infrastrukturalne, ale także dlatego, że znajdują się w specjalnych strefach ekonomicznych i wolnocłowych. Wykup mieszkań, zamiast zaspokajać potrzeby bytowe ludności, staje się lokatą kapitału, niejednokrotnie bardziej rentowną niż papiery wartościowe czy inwestycje bankowe. Właśnie w Chinach 32% rodzin posiada co najmniej jedną niezamieszkałą nieruchomość.³⁾Chinese consumers lean on housing market as wages flounder, Financial Times 2017-10-19.

Nic zatem dziwnego, że firmy budowlane oraz deweloperskie Państwa Środka, coraz częściej poszukując miejsc do realizowania nowych inwestycji w krajach z urbanizującą się populacją, w ostaniach latach dzięki podpisanym umowom międzypaństwowym, będą wykonywały projekty infrastrukturalne m.in. w Wietnamie,⁴⁾Asia Pacific Property Investors Seeking Yield Spreads, Interest in Vietnam Rising, World Property Journal 2017-03-16.Kambodży,⁵⁾China to invest billions of dollars in ally Cambodia, ABC News, 2018-01-11.Malezji,⁶⁾Bubble on the horizon as demand falters, Nikkei Asian Review 2016-01-13.czy w Afryce.⁷⁾In Africa, Chinese Developers Are Building A Mini-China, Fast Company 2015-08-27.Chiński deweloper Shanghai Zendai Property podjął się inwestycji w RPA, gdzie wybuduje Modderfontein New City, w którym zamieszkać miałoby 100 000 osób.⁸⁾Chinese developer to build new $8bn city in South Africa, Global Construction Review 2014-04-11.Również budowa na sztucznych wyspach Forest City w Malezji jest finansowana przez inwestorów z Chin.⁹⁾Malaysia’s Forest City and the Damage Done, The Diplomat 2017-08-30.Kolejny projekt, którego wykonawcą jest China Communications Construction Group, to nigeryjskie miasto EkoAtlantic, w którym mieszkać miałoby 250 000 osób. Inny chiński inwestor China Minsheng Investment Group (CMIG) podjął się wybudowania w Kambodży Garden City:¹⁰⁾Chinese Group To Invest $1.5 Billion In Phnom Penh Satellite City, B2B CAMBODiA 2016-11-24.w Gruzji natomiast powstanie Hualing Tbilisi Sea New City, miasto satelitarne wobec stolicy, którego stawiać będzie Hualing Group. Jednym z ciekawszych projektów jest pomysł na wybudowanie Nowego Kairu, nowej stalicy Egiptu. Docelowo miałoby w niej zamieszkać aż 5 mln ludzi na powierzchni ponad 700 km². Wśród głównych inwestorów jest China State Construction Engineering Corporation (CSCEC), która odpowiada również za część projektową.

Miasta stają się jednym z kluczowych elementów rozwoju gospodarczego. Na poziomie rządowym mogą one służyć do stymulowania gospodarki, na deweloperskim są dochodowym biznesem, zaś na szczeblu społecznym mają zaspakajać potrzeby bytowe, czyli (i) rozwiązywać problem niedoboru mieszkań wywołany przez wzrost liczby populacji i (ii) przyspieszać urbanizację państwa. Przekształcanie obszarów wiejskich na miejskie wiąże się z absorbowaniem demograficznej nadwyżki. Aby sprostać zmianom populacyjnym w samych Chinach, należy wybudować 400 nowych miast, zaś w Indiach – 200.¹¹⁾Why Build a New Town?, Volume Project 2013-03-04.

Weźmy teraz pod uwagę cenę mieszkań. W większości przypadków ich zakup jest poza zasięgiem przeciętnego obywatela. Dla kogo więc one są?

1. Nabywcami mogą być zamożne osoby z zagranicy. I rzeczywiście (tabela poniżej), niemal wszystkie strony internetowe powstających inwestycji prezentują się w języku angielskim, zaś język urzędowy danego kraju jest na drugim miejscu. Gdyby nabywcami mieszkań mieli się stać głównie cudzoziemcy, zmieniałoby to strukturę narodową państwa, a także powiększałoby dysproporcje między bogatymi a biednymi.
2. Jeśli nieruchomości w nowych miastach nie zostaną wykupione przez cudzoziemców, to miejscowości te staną się miastami widmo, jak zbudowana przez chińskiego inwestora angolijska Kalimba , która jest zamieszkana jedynie w 20%.
3. Powstaje wreszcie możliwość, że jeśli miasta nie zostaną zasiedlone ani przez obcokrajowców, ani przez ludność rodzimą, to domy pozajmują ludzie bez zgody właściciela. Ten scenariusz wydaje się dość realny, zwłaszcza w państwach afrykańskich, gdzie stopa wyżu demograficznego jest największa spośród wszystkich kontynentów (do 2100 ludność Afryki zwiększy się o prawie 400%!), zaś zasobność portfela przeciętnego mieszkańca najmniejsza.

Temat ekspansji chińskiego rynku nieruchomości został przedstawiony aktualnym numerze (20) Biuletynu Gefiry, w którym zaprezentowano głębokie zależności między zamianami populacyjnymi a postępującą urbanizacją.

Tabela nowych projektów deweloperskich

	Nazwa inwestycji/miasta	Kraj
1	Forest City	Malezja
2	King Abdullah Economic City	Arabia Saudyjska
3	Eko Atlantic	Nigeria
4	Iskandar Malaysia	Malezja
5	The Pearl-Qatar	Katar
6	Lusail	Katar
7	Petronia City	Ghana
8	Modderfontein New City	Republika Południowej Afryki
9	Dubai Festival City (nowa dzielnica)	Zjednoczone Emiraty Arabskie
10	Mohammed bin Rashid City (nowa dzielnica)	Zjednoczone Emiraty Arabskie
11	Dongtan	Chiny
12	Thu Thiem New Urban Area (nowa dzielnica)	Wietnam
13	Amaravati	Indie
14	Garden City	Kambodża
15	New Cairo	Egipt
16	Masdar	Zjednoczone Emiraty Arabskie
17	New Songdo	Korea Południowa
18	Kilamba New City	Angola
19	Gracefield Island	Nigeria
20	Hualing Tbilisi Sea New City	Gruzja