Gdziekolwiek by nie spojrzeć – bańki na rynku nieruchomości

Problem zbyt wysokich cen nieruchomości dotyczy na całym świecie rzekomo tylko bogatych i popularnych metropolii. Jeśli jednak przyjrzeć się dokładnie, to ryzyko powstania bańki dotyczy również krajów rozwijających się.

Coraz częściej słychać o możliwym przegrzaniu rynków nieruchomości w Wielkiej Brytanii, Skandynawii czy też w Holandii.¹⁾In Europas Hausmärkten blubbern die Blasen, Handelszeitung 2016-11-28.Bank UBS wymienił w swoim raporcie podsumowującym miniony rok przede wszystkim takie miasta jak Vancouver, Londyn, Sztokholm, Sydney i Monachium jako te, w których ceny są szczególnie napompowane.²⁾UBS Global Real Estate Bubble Index, 2016.

We wszelakiego rodzaju raportach pomija się jednak fakt, iż jednym z decydujących czynników, które wpłynęły na wzrost cen była polityka otwartych granic i nadmierny napływ migrantów. W Londynie żyje na przykład 300 000 Rosjan, którzy inwestują przede wszystkim w nieruchomości i to przeważnie brudne pieniądze.³⁾Schuld und Sühne auf der britischen Bühne, Gerald Hosp, NZZ 2017-06-30.Ceny w brytyjskiej stolicy szybują w górę również przez Chińczyków i Katarczyków. Ci ostatni przejęli już właściwie londyńską dzielnicę finansową.⁴⁾Jetzt übernimmt Katar auch Londons Finanzviertel, Nina Tretman, WeltN24 2015-01-28.

Pascal Gantenbein, profesor z Uniwersytetu w Bazylei specjalizujący się w zarządzaniu finansami wyjaśnia rysujące się ryzyko w sposób następujący: „Jeśli deprecjacja waluty zbiegnie się z osłabieniem w gospodarce albo nawet kryzysem, decydujące będzie w jakim stopniu właściciele nieruchomości sfinansowali swoje inwestycje kapitałem z zagranicy. Im większy będzie jego udział, tym większa może być presja by te nieruchomości sprzedawać, a tym samym tym silniejszy będzie spadek cen.“⁵⁾Bieten Immobilien Inflationsschutz?, Pascal Gantenbein, Basler Zeitung 2012-02-28.Uchodźcy i emigranci, którzy tłumami przybywają do Londynu, również muszą gdzieś znaleźć schronienie i oczywiście nie są to dzielnice bogaczy. Fakt ten również wpływa na wzrost cen, bowiem tam gdzie brakuje miejsca, tam robi się drogo. Na marginesie: podobne zjawisko można zaobserwować od roku 2015 również i w Niemczech. Tak zwani uchodźcy, a w rzeczywistości przesiedleńcy, przyczyniają się do wzrostu cen w niemieckich aglomeracjach.⁶⁾Flüchtlingsstrom treibt Wohnungspreise in die Höhe, Anne Kunz, WeltN24 2016-01-13.Na szczęście dla normalnych ludzi, którzy chcą kupić w Londynie dom, albo mieszkanie, nadszedł Brexit. Wcale nie wpłynął on tak negatywnie na rynki jak zapewne przypuszczał niejeden pseudoliberalny polityk w Brukseli, chyba, że akurat sam inwestował w nieruchomości w Londynie – ceny nieruchomości, a również i czynsze zaczęły po Brexicie spadać i spadają do dzisiaj.⁷⁾Mieten in London fallen deutlich, Spiegel online 2017-06-06.Ryzyko powstania bańki pojawiło się jednak gdzie indziej: w Europie Wschodniej.

W Czechach, Polsce, na Węgrzech i Litwie stopy procentowe są historycznie na najniższych poziomach, a bezrobocie niższe niż w Europie Zachodniej. W Czechach, gdzie wynosi ono tylko4,1%, ceny nieruchomości wzrosły w przeciągu ostatniego kwartału 2016 roku o 10%. Tak jak w Londynie zaburzone są tam proporcje: jeśli chodzi o powierzchnie komercyjne, w inwestowaniu dominuje zagranica, a udział czeskich inwestorów to zaledwie 30%.⁸⁾Bank Austria, Presseinformation 2017-05-22.W Polsce sprzedano w 2016 więcej mieszkań niż przed kryzysem w 2007 roku. Nadmierny popyt kreują u nas niskie stopy procentowe, programy typu MDM i miliony przyjezdnych pracowników z Ukrainy i Białorusi.⁹⁾Boom na runku nieruchomości – czy to jest bańka jak 10 lat temu, Michał Bulski, prnews 2017-01-10.Jeśli stopy w nadchodzących latach zostaną podwyższone, rząd z powodu nadmiernego zadłużenia zrezygnuje z tanich kredytów dla młodych ludzi, a Ukraińcy porzucą pracę w Polsce i wyjadą do Niemiec, dokąd od niedawna nie potrzebują wiz,¹⁰⁾Freie Fahrt für Ukrainer, Florian Kellermann, Deutschlandfunk 2017-06-12. to przegrzanie rynku nieruchomości może okazać się bolesne w skutkach.

Niepokojąca jest również liczba kredytów mieszkaniowych udzielanych w Europie Środkowej i Wschodniej – w Rumunii przykładowo wzrosła ona o 13% w ciągu roku.¹¹⁾Europe’s next housing boom raises red flags in ex-communist east, Ott Ummelas, Radoslav Tomek, Bloomberg 2017-06-22.Natomiast szef Czeskiego Banku Narodowego określił sytuację na tamtejszym rynku nieruchomości jako zagrożenie dla sektora bankowego.¹²⁾Czechs clamp down on mortgages, warning boom puts banks at risk, Krystof Chamonikolas, Bloomberg 2017-06-13.W tym miejscu pozwolimy sobie na małe wyjaśnienie: dlaczego może dojść do kolejnego kryzysu? Mieszkania i domu kupują przede wszystkim inwestorzy, niewidzący alternatywy w środowisku niskich stóp procentowych ani w nieatrakcyjnych obligacjach, ani w wykupionych rynkach akcji. To, że inwestorzy ci kupują nie oznacza jednak, że dzięki temu powstają od razu nowe osiedla pełne młodych mieszkańców, którzy chętnie wydają dużo pieniędzy, albo centra handlowe pełne dochodowych sklepów. Wiele z tych nieruchomości to pustostany, bo ze względu na wysokie ceny nie mogą zostać ani sprzedane, ani wynajęte, a inwestorzy mają nadzieję, że ich straty okażą się przejściowe, a dalszy wzrost cen w przyszłości je zamortyzuje. Coraz więcej kupujących spekuluje, stawiając na dalszy wzrost cen, który będzie kontynuowany również w ciągu życia następnych pokoleń, a ich inwestycje obarczone są coraz większym ryzykiem. Przykład z Ameryki Północnej: w Vancouver w Kanadzie, gdzie ceny wzrosły w zeszłym roku o prawie jedną czwartą, inwestorzy muszą spłacać obecnie kredyt o oprocentowaniu od 2,5 do 4 % – złoty interes, kupują więc coraz więcej. Są to przede wszystkim inwestorzy z Chin. Tamtejszy rząd na szczęście reaguje wprowadzając dodatkowe opodatkowanie dla inwestorów zagranicznych, podobnie jak w Singapurze, gdzie dzięki temu ceny zostały ustabilizowane – sposób działania, który nie ma szans na zastosowanie w krajach Europy Wschodniej i Środkowej będących członkami Unii Europejskiej ze względy na prawo unijne i otwarty rynek.

A i na drugim końcu świata sytuacja jest alarmująca. Wysokie ceny mieszkań w Hong Kongu są już legendarne. Za małą kawalerkę o powierzchni 6 m2 trzeba płacić tam czynsz w przeliczeniu około 1900 zł. W 2019 tylko 11,5% wszystkich gospodarstw domowych będzie sobie mogło pozwolić na płacenie czynszu. Deutsche Bank uważa, że następnie do roku 2026 ceny nieruchomości spadną tam o 48%, a pustostany zwiększą się z obecnych 4% do 9%, wszystko ze względu na gwałtowne starzenie się tamtejszego społeczeństwa.¹³⁾Hong Kong’s home prices may fall by half in next 10 years, Deutsche Bank says, Sandy Li, South China Morning Post 2017-06-09.Jeśli bańka pęknie również w Chinach kontynentalnych, będzie to miało całkiem inny wymiar dla światowej gospodarki, szacuje się bowiem, że wkład sektora nieruchomości w rozwój Państwa Środka to aż jedna trzecia. I również tam inwestorzy nie mają poza nieruchomościami alternatywy, odkąd to juan jest systematycznie osłabiany przez Chiński Bank Centralny (a zatem już od lat dziewięćdziesiątych). Również i tam przybysze, ale nie z Afryki (jak to ma np. miejsce w Szwecji), lecz z chińskiej prowincji wpłynęli na wzrost cen mieszkań w metropoliach. Procesowi temu towarzyszyło prawie 30 lat potężnych inwestycji budowlanych, które doprowadziły w wielu miejscach do powstania ogromnych pustostanów, a nawet dzielnic-widm. W naszym najnowszym biuletynie piszemy o starzejącym się społeczeństwie i kurczącej się liczbie osób w wieku produkcyjnym w Chinach, które mogą oznaczać tam koniec boomu mieszkaniowego.

Podsumowując: ceny nieruchomości w najpopularniejszych wielkich miastach wzrosły na całym świecie dramatycznie. Światowa gospodarka natomiast stale się kurczy od 2007 roku. Jeśli więc ktoś chwali to, że banki centralne zalewają nas tanim pieniądzem, musi chyba przemyśleć, czy to przypadkiem nie one są odpowiedzialne za silny wzrost cen na rynku nieruchomości.